みなさんは一戸建てへの住み替えを検討したことはありますか？
ダメパパは築13年の２LDKのマンションに4人で住んでいますが、ダメパパの二人の姫たちも大分大きくなり将来的な部屋数不足を考慮して最近一戸建てへの住み替えを検討し出しました。
近くの分譲戸建てを見に行きだしましたが、そもそも今住んでいるマンションのローンの残債もある中、どのように準備を進めていけばよいのか正直わかりません。
なので、まずは今住んでいるマンションがいくらで売れるのか？という現状の整理するため、あるハウスメーカーさんに自宅のマンションの訪問査定を依頼しました。
訪問査定をすると、「色々営業さんに言いくるめられそう」、「訪問査定後に営業の連絡が結構きそう」など不安もありましたが、とにかく正確な自宅の市場価値がわからないと新しい家にかけることのできる予算がわからないため、今回は経験も兼ね思い切って依頼してみました。
今日は訪問査定の経験や当日の流れをご紹介しますので、是非参考にしてみてください。
訪問査定実施までの流れ
まず訪問査定実施までの流れですが、以下のような感じで進みました。
１．家の近くで現状最も気になる分譲住宅をSuumoで検索し、その分譲住宅の物件見学をWebから予約
２．実際に分譲住宅の見学に行き、ハウスメーカーの営業さんと情報交換
３．ハウスメーカーの営業さんに分譲住宅の見学の翌１週間後の土曜日に自宅マンションの訪問査定を依頼
訪問査定時に確認したかったこと
今回ダメパパが訪問査定時に確認したかったことは以下の点でした。
１．自分のマンションはいくらくらいで売れるのか（市場価値、相場感をできるだけ正確に知りたかった）
２．13年生活してきた際にできた壁紙の汚れ、傷、風呂場の壁についたカルキ汚れなどは査定にどの程度影響があるのか？
３．売却する場合、壁紙の汚れ、傷、風呂場の壁についたカルキ汚れなどは自分たちでハウスクリーニングなどする必要があるのか？
４．マンションを売却し、新たな戸建てに住み替える場合の適切な購入可能価格はいくらか？
この4点でした。
訪問査定当日の流れ
訪問査定当日は以下のような形でした。
１．約束の時間に前回依頼したハウスメーカーの営業さん（1名）が自宅に訪問される。
２．自宅に上がってもらいLDK、トイレ、洗面所、バス、各部屋を5分程度ですべて目視で確認される。
３．50分程度打ち合わせを行う。
４．1時間程度で訪問査定のすべてが終了。
といった流れでした。
訪問査定時に各部屋を目視で確認する際のポイントをハウスメーカーの営業さんに聞いたところ
■修復が必要な大きな傷、汚れなどがないか？（特に小さなお子さんのいるご家庭だとリフォームが必要な傷や汚れがついていることが多いのだそうです。）
■現時点で故障、不具合のあるものはないか？（ディスポーザーが動かないや浴室乾燥機が壊れているなど）
■購入者がリフォームをせずとも現状のまま住むことができる状態か？
大きくはこの３点を確認するとのことでした。
ちなみにダメパパ家の目視による状態確認結果は「非常にきれいに住まわれているとのことでこのままの状態でもすぐ売れると思います」と評価いただきました。
訪問査定時の打ち合わせの内容は
1時間の打ち合わせでは以下を話しました。
１．ハウスメーカーの会社説明
２．現在のダメパパ家マンションの査定価格について
３．売却する場合の流れについて
４．今後住み替えする場合の資金計画について
５．ハウスメーカー営業さんからの提案
今回訪問査定をするにあたり営業さんの方で色々と情報を収集した1冊のファイルに纏めてきてくれていました。
おそらく訪問査定する場合はどのハウスメーカーさんも営業さんの方でこうした形で打ち合わせ時に必要となる情報を纏めてきてくれるようです。
今回ダメパパ家の査定価格を提示してもらったのですが、その価格の根拠として以下の情報を頂きました。
１つ目は「外部査定会社による不動産価格査定結果」の提示です。
纏めてきてもらったファイルの１つに「不動産価格査定報告書」があり、外部の不動産査定会社がダメパパのマンションを諸々の条件、基準で判断し査定価格が出されていました。
２つ目は「近隣の類似物件の売買価格実績に基づく価格提示」です。
ダメパパ家の近隣の類似マンションの過去数年分の売買成約時の価格実績が掲載されており、ダメパパ家周辺だと坪単価がいくらくらいで売買されているのか相場がわかるようになってました。
1つ目の査定報告書の金額と、２つめの近隣の売買価格実績、ハウスメーカー営業さんがダメパパ家を内覧した際の部屋の状態、過去の経験則などからもしダメパパ家マンションを売りに出す場合の価格を教えて頂きました。
これだけ根拠をそろえてもらえればもともとダメパパが知りたかった「１．自分のマンションはいくらくらいで売れるのか」はスッキリ解決することができました。
「２．13年生活してきた際にできた壁紙の汚れ、傷、風呂場の壁についたカルキ汚れなどは査定にどの程度影響があるのか？」の質問については、「影響なし」とのこと。不動産を売る場合は、現状のまま売ることになるので汚れが仮にひどくリフォームが必要な場合は、その分値引き交渉などで対応する可能性はあるが査定額自体を下げる必要はないとのこと。
なので長年生活することで出た壁紙の汚れ、傷、カルキ汚れなどは特に気にする必要はないようです。
「３．売却する場合、壁紙の汚れ、傷、風呂場の壁についたカルキ汚れなどは自分たちでハウスクリーニングなどする必要があるのか？」については「不要」とのこと。ハウスクリーニングするかどうかは購入側が基本考えることのため、こちらも心配する必要はないとのこと。
また「４．マンションを売却し、新たな戸建てに住み替える場合の適切な購入可能価格」についても以下の資金計画書を元に説明してもらいました。
こちらも色々なパターンが考えられる中、ダメパパ家の状況を踏まえた形でのプランで説明頂きました。
まとめ
今回初めて訪問査定を経験してみましたが、結論としては非常に意味のある経験でした。
・自宅の現在の資産価値が比較的根拠をもった価格として理解することができたこと。
・マンションを売却する際に必要な手続き、費用、期間を知ることができたこと。
・今後住み替える場合に大体いくらくらいの物件であれば今の月々の支払金額を変えずに購入することができるか目安ができたこと。
これらは今回の訪問査定で営業さんから聞かなければ我流で色々調べなければならないところでした。
わずか1時間程度で詳しく説明してもらえることができたので真剣に住み替えなどを検討されている方には非常に効率的なことかと思います。
如何でしたでしょうか？今回のダメパパの経験が皆さんの今後の住み替え時の動きの参考になればと思います。
